不動産売却時、最も気になるのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。
不動産の売却価格の目安を知るために重要になってくるのが「固定資産税評価額」です。
今回は固定資産税評価額の計算方法と、その他の不動産売却に関わる評価額について解説します。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税の算定基準となる評価額で、3年に1度見直されます。
固定資産税評価額は固定資産税だけでなく、都市計画税や登録免許税、不動産取得税の算出にも使われます。
固定資産税評価額は、土地は実勢価格の60～70％ほど、建物は建築費の50～70％ほどに設定されるのが一般的です。
これにより、不動産売却時のおよその価格を、固定資産税評価額から計算できます。
固定資産税評価額の計算方法
固定資産税の税額は、課税標準額に標準税率の1.4％をかけることで算出されます。
課税標準額は、建物の場合は固定資産税評価額と同額です。
そのため、固定資産税額を1.4％で割ることで固定資産税評価額を逆算できます。
また、固定資産税納税通知書に同封される課税明細書でも、固定資産税評価額を調べることができます。
課税明細書には、土地と建物それぞれの固定資産税評価額が記載されています。
他にも固定資産評価証明書や公租公課証明書、固定資産課税台帳で確認が可能です。
土地の価格に関わる固定資産税評価額以外の4つの評価額
不動産売却で重要な評価額は、固定資産税評価額以外にも4つあります。
それが、「公示地価」「基準地価」「路線価」「実勢価格」です。
公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会が審議し、毎年3月中旬～下旬に公表します。
公示地価の算出では、全国約2万5千地点の標準地をそれぞれ2名以上の不動産鑑定士が現地調査し、毎年1月1日時点の1㎡あたりの地価を鑑定します。
公示地価は土地売買の指標とされるほか、公共事業の用地買収の際の基準となります。
基準地価は公示地価とほぼ同じですが、7月1日時点の価格で公示地価の対象とならない都市計画区域外の住宅地、商業地・工業地・林地なども対象となるのが特徴です。
路線価は国税庁が公表する土地の価格で、土地の面する道路（路線）ごとに決められています。
相続税や贈与税などを算出する際に用いられ、目安としては公示価格の7～8割ほどです。
実勢価格は時価とも呼ばれ、市場で実際に取引されている価格を指します。
公的価格ではないため、景気の動向などの社会的要因や、災害や周辺環境などの地域的要因で大きく変動します。
固定資産税評価額は実勢価格の7割ほどとされることが多いため、この価格から実勢価格の見当を付けることが可能です。
まとめ
不動産売却の際、いくらで売れるかの大きな目安となるのが固定資産税評価額です。
公示地価、基準地価、路線価なども参考にできますが、社会的・地域的要因が大きく影響してきます。
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