不動産を売ることは、さまざまな環境によって生じ、その理由もさまざまです。
多くのマンションや一戸建て住宅は住宅ローンを利用して購入している方が多く、ローン残債が残っている方もいます。
売るときに残債をカバーできれば良いですが、上手く出来ないときもあります。
その際は、売却価格を差し引きした残債を支払わなければなりません。
この状態がオーバーローンです。
今回、不動産売却におけるオーバーローンとは何か、売却する方法を解説します。
オーバーローンとは何か、物件を売る際の問題点とは？
オーバーローンとは何かというと、住宅ローン残高が、売却価格を上回っている状態をいいます。
この状態では、物件を売ったとしても借金が残ります。
また、住宅ローンを組んだ銀行や自治体の多くは物件を抵当権に入れていることが多く、住宅ローンがない物件と比べたとき、売ることが難しくなります。
つまり、銀行や自治体が認めない限り、抵当権を抹消できず、不動産を売れません。
そのため交渉が必要となります。
では、どのようにしたら売れるのでしょうか。
オーバーローン不動産物件の売却方法とは？
オーバーローンでも物件を売る方法は3つあります。
●新居への住み替えローンを利用する。
●任意売却を利用する。
●競売にかける。
これらは売る時点での信用情報や環境によって選択できない可能性もあります。
たとえば、ローンの返済が遅れてしまったりしている場合は、任意売却か競売しか選択肢がないこともありますのでご注意ください。
新居への住み替えローンは、現在の物件の残債を新居購入時の住宅ローンに合算する方法です。
審査が通れば利用することが可能でしょう。
任意売却とは、ローン返済が難しくなったときに物件を売って返済に充てる方法です。
先述しましたが、ローン完済していない物件には抵当権を外せないため売れません。
しかし、住宅ローン返済ができない状態では銀行も損してしまいます。
そこで仲介会社が間に入り、売却を進めていくのが任意売却です。
競売にかけるより、高値で売れるので双方にとって助かるケースが多くあります。
競売とは、ローン返済が滞った場合、抵当権のある銀行や自治体が裁判所に申し立てして物件を売る方法です。
そうなると裁判所から差し押さえられてしまうため、これまでの生活を送れなくなるといった状態に陥ります。
売却価格も通常の2割から4割安いため、このような状態になる前に住宅ローンを組んでいる銀行や自治体に返済を待ってもらえないか、物件の売却などを相談しましょう。
